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房屋挂牌竞租法律意见书

发布人:admin     发布时间:2016-12-06
济南市行政事业资产管理中心:
山东保君律师事务所作为贵中心的法律顾问单位,对贵中心马鞍山路14号房屋挂牌竞租事宜,经过广泛咨询、认真研究,就其中涉及的法律问题分析如下,供贵中心决策参考。
一、张建立承租该房屋不符合挂牌竞租文件的要求
(一)张建立的个人资产状况不符合房屋挂牌竞租文件的要求。
根据贵中心《马鞍山路14号房屋挂牌竞租须知》第十二条和《关于马鞍山路14号房屋挂牌竞租的未尽事宜》第一条第二款第二项规定,个人竞租的,必须出具不少于一年租金数额的个人资产证明。张建立提供的个人资产证明包括商品房买卖合同、出资证明、其出资的济南大张商贸有限公司的资产负债表和损益表。其中,作为个人资产的房产价值较低且未提供无权利限制的房产证原件,存折显示存款余额仅有5万元至15万元的流动资金,且其投资的济南大张商贸有限公司总资产不到90万元,且张建立在该公司中所占份额仅为40%。显然,张建立的个人资产不足其竞价的年度房屋租金。
(二)张建立资产稳定性较差,无法满足国有资产保值增值要求
作为张建立的主要资产,济南大张商贸优先公司负债率高达近45%,2007年净亏损达49万余元。这表明,张建立及其公司资本不足且资产运营情况不稳定,无法保证在未来较长时期内按时足额支付其所竞价的每年161万元的房屋租金。
(三)张建立是以个人联合体方式参与竞租的,这本身就表明张建立资本实力较差,如果与其签订房屋租赁合同,将为以后的房屋租赁回款埋下严重的隐患。
(四)法律风险预测:取消张建立竞得人资格,可能引起有关诉讼。但是由于本次竞租是严格按照事先制定的竞租文件进行的,程序上是合法的,因此即使发生诉讼,贵中心也处于比较有利的诉讼地位。
综上所述,张建立本次竞租出价最高,但是其竞价不符合挂牌竞租文件的要求,如果与张建立签订该房屋出租合同,将无法满足贵中心管理该房产必须实现的国有资产保值增值的要求。因此,建议贵中心不与张建立签订《房屋租赁合同》。
二、贵中心应宣布本次挂牌竞租无效并将该房屋重新挂牌竞租
(一)根据贵中心《马鞍山路14号房屋挂牌竞租须知》第八条第一款规定,本次挂牌竞租报价最高者为竞得人。但是,作为报价最高者的张建立不符合《关于马鞍山路14号房屋挂牌竞租的未尽事宜》规定的竞租条件。
(二)如果直接选择竞租报价处于第二位的竞租人,不符合《马鞍山路14号房屋挂牌竞租须知》第八条的规定,将引发张建立及其他竞租人对于挂牌竞租程序合法性的质疑,特别是在此情况下,如果张建立提起对贵中心的诉讼,将使贵中心面临较大的法律风险。
因此,建议贵中心根据《马鞍山路14号房屋挂牌竞租须知》第八条第四款的规定,宣布本次挂牌竞租无效,退还张建立所交纳的竞租保证金,并将该房屋重新挂牌竞租。
三、建议贵中心对《马鞍山路14号房屋挂牌竞租须知》等房屋挂牌竞租文件进行修改完善
为保证竞得人具备履行房屋租赁合同的必要能力,进而保证贵中心所管理的马鞍山路14号房屋国有资产保值增值,建议贵中心对房屋挂牌竞租相关文件做如下修改:
(一)将《马鞍山路14号房屋挂牌竞租须知》第六条修改为:
1.单位竞租人需提交的材料为:
⑴《营业执照》或者单位成立批文、组织机构代码证复印件(核原件);
⑵法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件(核原件);
⑶委托办理的,提交法定代表人签署的《授权委托书》原件及代理人身份证复印件(核原件);
⑷单位开户银行出具的无不良信用记录的证明书;
⑸竞拍前三年的资产负债表、损益表和现金流量表;成立不足三年的,自成立之日起的资产负债表、损益表和现金流量表;
⑹单位所在地公安机关出具的单位无犯罪记录证明及单位法定代表人无违法犯罪记录的证明。
⑺上年度和本年度依法纳税的完税证明。
2.个人竞租人需提交的材料为:
⑴本人身份证复印件(核原件);委托办理的,还应提供本人签署的《授权委托书》原件及代理人身份证复印件(核原件);
⑵本人户籍所在地公安机关出具的个人无违法犯罪记录的证明;
⑶不少于竞租年租金底价2倍的个人资产证明:房产应提供房产证原件且该房产无任何权利限制;存折应提供显示上年度年终存款余额的原件,且存折价值以上年度年终存款余额与存折现有余额中较低的数额为准。 ⑷本年度个人申报纳税的完税证明。
(二)修改挂牌竞租房屋经营范围
建议将《济南市行政事业资产管理中心房屋挂牌竞租公告》第二条做如下修改:
租赁期限及经营范围:租赁期限为八年,经营范围为除下列经营活动之外法律法规允许经营的合法行业:
1.制造、运输、经销易燃、易爆、剧毒等危险品的项目;
2.夜总会、KTV、洗浴桑拿中心等噪音污染严重、严重影响周边环境的项目;
3.其他环境污染严重,并列入国家限制投资目录的项目。
(三)修改挂牌房屋竞得标准
建议对《马鞍山路14号房屋挂牌竞租须知》第八条进行修改,不再将“报价最高”作为确定竞得人的唯一标准。建议将挂牌竞租工作分为两个阶段,第一阶段竞租报价最高的前三名作为竞得候选人进入挂牌竞租工作第二阶段,由贵中心组织金融财务、法律、资产管理等方面的专家组成人数为单数的评议小组,综合考虑国有资产安全性、国家产业发展政策、对周边环境的影响等各方面因素,从竞得候选人中评议产生最终的竞得人。
四、建议贵中心采取措施加强职工的法律风险意识,未经中心领导批准,任何职工在今后的房屋租赁、资产处置、房屋买卖、抵押等具有重大法律意义的问题上,不得出具任何可能成为证据的带有工作人员签名和单位盖章的材料,否则将作为职务行为给贵中心带来较大的法律风险。
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