服务电话
案例精选

山东省省内第一例商品房买卖欺诈双倍赔偿案例

发布人:admin     发布时间:2016-12-06
1999年7月20日,济南市民蔡先生与山东国泰物业发展公司签订了一份花园小区的购房合同,一次性预付10万元购买了建筑面积为71.2平方米、售价为135992元的一套商品房。1999年9月23日,蔡先生交清余款装修入住后,国泰公司又以房子建筑面积多了16多平方米为由,要求蔡先生补交剩余房款,至此房产证尚未办理。2001年3月蔡先生向济南市历下区人民法院提起诉讼,状告国泰公司违背合同。蔡先生后来发现,国泰公司是“五证”不全的公司,遂又状告其经营的房产存在严重欺诈消费者的行为,要求国泰公司双倍赔偿购房款292384元及装修费、搬家费相应利息并承担诉讼费、代理费。
本案争议焦点商品房买卖过程中物业公司的卖房行为是否存在欺诈以及商品房买卖欺诈是否适用《消费者权益保护法》双倍赔偿的法律规定。
本律师事务所主任张保君律师代理此案,并在一审审理中取得了胜诉,本案成为山东省第一例商品房欺诈获得双倍赔偿的著名案例,维护了商品房交易市场的正常秩序,并为法制建设的顺利推进起到了一定的作用。 现将本案一审代理词宣读如下:
代理词
审判长、审判员、人民陪审员
根据《民事诉讼法》和《律师法》规定,本律师接受当事人委托担任诉讼代理人。接受委托后,我们进行了必要的调查取证,现依据事实和法律,郑重发表代理意见,望合议庭参考采纳。
一、 本案同时适用《城市房地产管理法》《合同法》,尤其是《消费者权益保 护法》三部法律。
1、 从商品房转让、预售的法律行为看,适用1995年1月1日后施行的《中 华人民共和国城市房地产管理法》;
2、 从原、被告双方当事人订立商品房预售合同的法律行为看,适用《中 华人民共和国合同法》;
3、 从原告作为消费者购买商品房消费,被告作为经营者提供商品房的法 律行为看,本案同样适用《中华人民共和国消费者权益保护法》。
二、 从合同法角度讲,原、被告所签定的商品房预售合同,首先为无效合同, 且过错完全在被告,被告应退款退房,并赔偿原告装修费、利息等费用。
1、《合同法》第52条规定:“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”
《城市房地产管理法》第40条第(一)款,国务院《城市房地产开发管理条例》第二十三条明确规定:“商品房预售应当符合的条件:其一、已经交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书;其二、取得商品房预售许可证。”上述条件是法律、行政法规关于商品房预售的强制性规定。
从本案看,原被告签订合同至今,被告一直没有取得房地产证书;二没有商品房预售许可证;三没有房地产开发企业资质;四营业执照的经营范围没有房地产开发及房地产中介机构的许可。故双方合同为无效合同。 2、导致合同无效的过错责任全部在被告
《消费者权益保护法》第19条规定:“经营者应当向消费者提供有关商 品或服务的真实信息,不得作引人误解的虚假宣传。”《建设部商品房预售管理办法》第9条规定:“开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》,未取得《商品房预售许可证》的,不得进行预售。
从上述规定可看出,被告必须遵守向消费者如实提供真实信息的义务,却未履行。原告作为普通的消费者,是一个弱者不可能知晓如此多的专业知识。因此,合同无效的过错责任完全在被告,被告应依法赔偿原告的装修、搬家、房款利息等费用。
三、 更为严重的是,被告违犯《消费者权益保护法》,存在多处欺诈消费者的 行为,应承担双倍返还购房款的惩罚性赔偿责任。
1、欺诈的法律概念及有关司法解释。
(1)最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见》第68 条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,认定为欺诈行为。”
(2)最高人民法院法(1999)231号《关于印发执行全国民事案件审判质量工作座谈会纪要的通知》第(二)部分:“关于侵害消费者权益案件的处理问题”中明确规定:“消费者是否应给予双倍赔偿,关键在于消费纠纷中涉及经营者在提供商品或者服务时是否有欺诈行为。在如何认定经营者的欺诈行为时,应通过客观存在分析行为人实施行为时的主观状态和客观的事实依据。”
(3)国家工商局1996年3月15日发布的《欺诈消费者行为是指经营者在提供商品或服务中,采取虚假或者其他不正当手段欺骗、误导消费者,使消费者的合法权益受到损害的行为。并列举了两大类十八种欺诈消费者的行为情形。》
(4)《消费者权益保护法》第八条规定了消费者的知悉真情权:“消费者享有知悉其购买使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”第十九条规定了经营者必须提供商品真实信息的义务:“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息,不得作引人误解的虚假宣传。”
(5)福建省人大常委会依据《消费者权益保护法》,颁布实施了全国第一部专门保护房屋消费的《福建省房屋消费者权益保护条例》,条例中明确规定了商品房屋经营者欺诈消费者的五种形式,同时规定:“对于欺诈消费者的行为,消费者有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤消合同,并可以要求经营者加倍赔偿损失。”此条例立法精神与《消费者权益保护法》完全一致,可参考执行。
2、依据上述规定,全面、客观分析证据,完全可以认定:被告行为构成欺诈!
(1)被告隐瞒了没有国有土地使用权证书的真实情况;
该土地的真正使用权人为济南市公用房屋管修处,且为国有划拨土地,未经国家批准并交纳土地出让金,不得用于房屋开发,这是严重违法行为。
(2)被告隐瞒了没有商品房预售许可证的真实情况;
(3)被告隐瞒了其没有《房地产开发企业资质证书》和《房地产中介机构资质证书》的真实情况;
(4)被告隐瞒了其营业执照的经营范围中没有房地产开发和中介服务的真实情况 ;
(5)被告隐瞒了该商品房未依法办理《建设工程规划许可证》的真实情况,存在严重违反《城市规划法》的情况,该房是违法建设活动的产物;
(6)被告冒充购房者签名,签假合同,榨取该房的高额差价,将该房买卖两次,严重欺诈消费者,让消费者多付出沉重的代价!
(7)被告以济南市公用房屋管修处的名义,以该单位宿舍楼的名义,实际自己搞开发,不仅欺骗了购房者,也欺骗了国家房管、土地、规划等职能部门,应严格查处。
3、《合同法》和《消费者权益保护法》的法律衔接;
《合同法》第三113条第2款规定:“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,按照《消费者权益保护法》的规定,承担损害赔偿责任。”《消费者权益保护法》第49条规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”因此,原告要求双倍赔偿于法有据,于情合理,应予支持。
四、商品房不是《消费者权益保护法》的“禁区”,支持双倍索赔有效遏制房地产市场的欺诈。否则,仅按无效合同退房退款,受保护的不是消费者,而是有过错的房地产开发商。
目前,全国性的房地产市场不规范,欺诈现象很多,今年的3.15消费者权益保护日,商品房是三大投诉热点之一。据了解全国商品房双倍赔偿的案例已有很多,如北京市、云南省及最近大连市沙河口区等。
结合本案,若法院仅按无效合同处理,退还本金及利息后,开发商再次出售该房的价格已不是原告的购房价格了,这几年房地产价格一直在涨,这样,开发商不仅未得到真正的制裁,反而会得到更多的利益,消费者拿到退回的房款,不可能再买到已退的房子了!这样,法律是制裁了无过错的弱者——消费者,岂不是笑话!
而《消费者权益保护法》中的双倍赔偿是国际上通行的保护弱者的重要手段,今年的全国人大开会时,人大代表就呼吁在消法中明确列举商品房和汽车,并可双倍赔偿,福建省已作出可喜的立法和司法实践。商品房双倍赔偿医疗过失赔偿、精神赔偿一样,于法有据,于情合理。这是整顿市场经济秩序的重要方面,只有这样,房地产商才不敢欺诈消费者,房地产市场才能得以净化并健康发展。
上一篇:商标权侵权典型案件
下一篇:学生人身伤害赔偿相关法律适用