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土地使用权出让纠纷案

发布人:山东保君律师事务     发布时间:2016-12-07
案由:××省××市土地管理局因酒店公司未在约定期限内交清土地使用权出让金,于1994年9月30日决定:解除1993年11月23日与酒店公司签订的《国有土地使用使用权出让合同》,收回该合同约定范围内的土地使用权,所发土地使用证注销登记,酒店公司已经支付的定金不予退还。酒店公司因此向××省××市中级人民法院提起诉讼。
 
    法院观点:××省××市中级人民法院经审理认为,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)第十一条规定:“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。”由此可见,土地使用权出让合同的出让方与受让方之间,是平等的民事关系。被告市土地局与原告酒店公司签订的土地使用权出让合同,符合平等、自愿、等价有偿原则,是有效的。《民法通则》第八十九条规定,依照法律的规定或者按照当事人协商可以采用保证、抵押、给付定金等方式来担保合同的履行市土局与酒店公司在土地使用权出让合同中约定,以土地使用权出让金额的15%作为合同定金,该条款成立,应当对双方当事人发生法律效力。《民法通则》第八十九条第(三)项规定:“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回;给付定金的一方不履行债务的,无权要求返回定金;接受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。”酒店公司未在合同约定的期限内交清土地使用权出让金,是不履行合同债务的行为,无权要求返回定金。至于酒店公司已交纳的部分土地使用权出让金,《条例》并没有“不予退还”的规定,土地局没收部分资金,于法无据。
    在该案中,法院的判决明确指出,土地使用权出让合同是民事合同体现了平等的民事关系。
 
    律师点评:本案的疑点在于土地使用权出让合同到底是民事合同还是行政合同的问题。本律师认为,土地使用权出让合同应是民事合同。
首先,在合同合意上,土地使用权出让合同是双方当事人的合意。政府代表国家作为合同中的出让人,用地人是合同中的受让人,只有双方意思表示一致,出让合同才能成立。政府虽在合同中代表国家的意志,但国家的意志在合同中仅是土地所有人的意志,对他方不具有强制性。没有受让人的同意,国家的单方意志不能成立合同,也不能对他人产生约束力。
其次,在合同主体上,政府在出让合同中是以土地所有人的身份或从法理上说是土地所有人的代表的身份出现的,它是民事主体而非行政主体。由于土地所有人与土地使用人在法律上的地位完全平等,政府与用地人在出让合同中并不存在行政命令和服从关系。
再次,从合同目的上,土地使用权出让合同的目的在于设定不动产物权。受让人签订出让合同是为了在特定的土地上取得占有、使用、收益的权利。政府签订土地出让合同是为了使用权家土地所有权的权能发生分离,由受让人在支付土地出让金的前提下,获得土地所有权的权能,实现用益目的。所以,土地使用权出让合同不仅是民事合同,还是民事合同中的物权合同。
第四,从法律适用原则上,法律法规规定以民事原则调整出让合同双方的权利义务关系。如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定,土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿原则,由市县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。民事原则调整民事行为,法律法规既然规定以民法原则调整出让合同,显然是以法律形式明确出让合同为民事合同。
    因此,法院认定该土地出让合同为民事合同,按民〈民法通则〉规定处理本案是正确的。(来源:找法网)
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